کد مطلب:560 شنبه 1 فروردين 1394 آمار بازدید:280
احکام خیارات
1 - خیار مجلس
س 1552: شخصی ساختمانی را خریداری نموده و مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت كرده است و فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ بیع نموده و از تحویل ساختمان به خریدار خودداری كرده است، این كار او چه حكمی دارد؟
اگر فسخ او بعد از متفرّق شدن از مجلس بیع و بدون ثبوت یكی از موجبات شرعی خیار فسخ صورت گرفته باشد، باطل و بدون اثر است والاّ حكم به صحّت و نفوذ فسخ می شود.
2 - خیار عیب
س 1553: اگر اداره های رسمی از ثبت مِلك به نام خریدار خودداری كنند، آیا باعث ثبوت حق فسخ برای او می شود؟
اگر بعد از معامله آشكار شود كه انتقال رسمی مبیع به دیگری ممنوع است با فرض این كه این امر عرفا عیب محسوب می شود، موجب ثبوت خیار برای خریدار می گردد.
س 1554: اگر ثبت رسمی سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آیا موجب بطلان معامله می شود یا خیر؟
این امر باعث بطلان بیع نشده و در فرض مذكور موجب ثبوت حق فسخ هم برای او نمی شود.
3 - خیار تأخیر
س 1555: شخصی خانه ای را از فردی به قیمت معیّنی خریده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولی بدون آنكه شرط تأخیر پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اینكه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحویل خریدار نداده است، آیا این بیع، باطل محسوب می شود؟
مجرّد تأخیر مشتری در پرداخت ثمن به فروشنده و دریافت مبیع از او بیع را باطل نمی كند هر چند آن را با فروشنده شرط نكرده باشد. ولی بعداز گذشت سه روز از این بیع، فروشنده خیار فسخ دارد.
4 - خیار شرط
س 1556: اینجانب یك آپارتمان مسكونی را به صورت بیع لازم به شخصی فروختم به این شرط كه اگر در موعد مقرّر برای ثبت سند آپارتمانی به نام او و دریافت باقیمانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قیمت روز به شخص دیگر را داشته باشم و چون خریدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشد، بیع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص دیگری فروختم. آیا این بیع دوم شرعا صحیح است؟
مبادرت به فسخ بیع و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر طبق شروطی كه دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شده اند، اشكال ندارد.
5 - خیار رؤیت
س 1557: اگر فروشنده زمین به خریدار بگوید كه مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بیع بر همان اساس تنظیم شود و سپس خریدار متوجه شود كه مساحت زمین بسیار كمتر از آن مقداری است كه فروشنده گفته است، آیا این بیع از نظر شرعی صحیح است؟ و آیا خریدار حق فسخ دارد؟
اگر مشتری قطعه زمین را ببیند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خریداری كند، معامله صحیح است، ولی خریدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد، امّا اگر به این گمان كه مساحت آن زمین فلان مقدار است هر متری از آن را به قیمت معیّنی بخرد و بعد مشخص شود كه متراژ آن از مقدار گفته شده كمتر است بیع نسبت به مساحت موجود صحیح است و خریدار حق دارد پول مقدار ناقصی زمین را از فروشنده مطالبه كند و یا بیع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگیرد.
6 - خیار غبن
س 1558: اگر مشتری پرداخت قیمت مبیع را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت مبیع نسبت به روز معامله افزایش پیدا كند، آیا این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده می شود یا اینكه با تأخیر در پرداخت قیمت از موعد آن، خیار تأخیر برای او ثابت می شود؟
معیار ثبوت خیار غبن حصول غبن نسبت به قیمت عادلانه در زمان معامله است مثل اینكه كالایی را به قیمتی كمتر از قیمت زمان بیع به مقداری كه عرفا، قابل مسامحه نیست بفروشد، ولی افزایش قیمت بعد از تحقّق عقد، معیار غبنی كه موجب خیار است، نمی باشد، همانگونه كه مجرّد تأخیر در پرداخت ثمن موجب ثبوت خیار برای فروشنده نمی شود.
س 1559: زمینی را به مبلغی فروختم، شخصی به من گفت كه در این معامله مغبون شده اید، آیا با گفته او خیار غبن برای من ثابت می شود؟
تا زمانی كه ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع، به قیمتی كمتر از قیمت زمان فروش به مقداری كه قابل مسامحه نیست، فروخته اید، خیار غبن ندارید.
س 1560: شخصی زمینی را به مساحت معیّنی می فروشد و سپس معلوم می شود كه متراژ واقعی زمین مورد معامله، بیشتر از مقداری است كه فروخته و پول آن را گرفته است، آیا او حق مطالبه مقدار زیادی زمین را دارد؟
اگر تمام آن قطعه زمین را به تصور اینكه متراژ معیّنی دارد به قیمت معیّنی بفروشد و سپس معلوم شود كه مساحت آن بیشتر است و در نتیجه ارزش آن بیشتر از قیمتی است كه زمین را به آن قیمت فروخته است، بر اثر ثبوت خیار غبن، حق فسخ دارد، ولی اگر زمین را هر متری به قیمت معیّنی بفروشد، می تواند قیمت چند متر زائد را مطالبه كند.
س 1561: اگر بین دو نفر معامله ای صورت بگیرد به این شرط كه خریدار پول مبیع را برای مدّتی نپردازد تا معلوم شود كه در این معامله مغبون شده یا خیر، آیا این معامله شرعا صحیح است؟ و بر فرض صحّت آیا خریدار حق فسخ دارد؟
بیع با شرط تأخیر در پرداخت ثمن تا مدّت معیّن اشكال ندارد هر چند به غرض كشف این امر باشد كه مغبون شده است یا خیر، ولی تا زمانی كه غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.
س 1562: معامله غبنی در صورتی كه طرف مغبون غیر مسلمان باشد، چه حكمی دارد؟
در ثبوت خیار غبن برای مغبون فرقی بین مسلمان و غیر مسلمان نیست.
س 1563: اینجانب خانه ای را به شخصی فروختم، وی بعد از تسلیم پول آن و تحویل گرفتن مبیع اعلام كرد كه مغبون شده و معامله را فسخ كرد، ولی از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و دریافت پولی كه به من پرداخته است، خودداری می كند و بعد از گذشت دو سال ادعا می كند كه من معامله را در مورد نصف خانه فسخ كرده ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من مطالبه می كند. آیا با علم به اینكه او مدّعی غبن است و بر اثر آن اقدام به فسخ بیع كرده، شرعا جایز است ادّعای مالكیّت نصف خانه را بنماید؟
در صورتی كه غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بیع در تمام مبیع و استرداد مالی را كه پرداخت كرده است، دارد، و حق فسخ بیع در جزئی از مبیع یا حق مطالبه مبلغی بیشتر از مالی را كه پرداخت كرده است ندارد.
س 1564: معامله ای بین دو نفر واقع شده كه سند عادی در مورد آن تنظیم نموده و در ضمن عقد شرط كرده اند كه اگر هر یك از آنان از معامله پشیمان شود باید مبلغ معیّنی را به طرف دیگر بپردازد، آیا اگر یكی از طرفین بر اثر غبن از معامله پشیمان شود، حق فسخ آن را دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ كند، آیا باید به آن شرط عمل نماید؟
هر چند شرط پرداخت پول، توسط كسی كه از اتمام معامله، خودداری كند اگر ضمن عقد بیع بوده و یا عقد مبتنی بر آن باشد، فی نفسه صحیح و وفا به آن واجب است، لكن شامل موردی كه معامله را می توان با خیار غبن فسخ نمود، نمی شود.
س 1565: بعد از گذشت یك هفته از خرید خانه ای آشكار شد كه در آن معامله مغبون شده ام، لذا برای فسخ آن به فروشنده مراجعه كردم، و او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نكرد و در نتیجه خانه دراختیار و تحت تصرف من باقی ماند، سپس قیمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخلیه خانه را نمود ولی من از پذیرش درخواست او خودداری كردم و از او تقاضای موافقت با پرداخت مبلغی بیشتر از پولی كه به او داده بودم نمودم، ولی او از پرداخت مبلغ زائد خودداری كرد. آیا مجرّد رجوع من به فروشنده بعد از ثبوت غبن برای فسخ معامله و یا قبول فسخ توسط من در صورتی كه او مبلغی را بیشتر از پولی كه به او داده بودم به من بپردازد، فسخ معامله محسوب می شود یاخیر؟
مجرّد مراجعه ذوالخیار به طرف دیگر معامله برای توافق بر فسخ آن و یا صرفِ رضایت او به بازگرداندن مبیع به فروشنده در مقابل دریافت مبلغی زائد از او، فسخ معامله محسوب نمی شود، ولی چون فسخ معامله توسط ذوالخیار منوط به موافقت طرف دیگر و بازگرداندن مبیع به او نیست، بنابر این اگر هنگامی كه از غبن مطلع شدید، واقعا معامله را فسخ كنید، شرعا صحیح است و بعد از آن، مالك خانه مزبور نیستید بلكه بر شما واجب است كه از آن رفع ید كنید و آن را به فروشنده، تحویل دهید.
7 - بیع خیاری (بیع شرط)
س 1566: اگر شخصی چیزی را به فردی به صورت بیع خیاری بفروشد، آیا قبل از تسلیم مبیع به مشتری، جایز است او یا مشتری آن را به فرد دیگری بفروشند؟
مبیع بعد از تحقّق بیع خیاری تا زمانی كه فسخ نشده، ملك مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نكرده، حق فروش مجدّد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می تواند، بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگری بفروشد هر چند هنوز آن را قبض نكرده باشد. مشروط بر اینكه فروشنده معامله را در مدّت خیار فسخ نكرده باشد.
8 - خیار تخلّف شرط
س 1567: شخصی كالایی را از فردی خریداری كرده است به این شرط كه در طی دو ماه همه پول آن را بپردازد و مشتری تا آن زمان، خیار فسخ داشته باشد، ولی مشتری كالا را بعد از هفت ماه از تاریخ معامله به فروشنده بازگردانده است و فروشنده هم آن را پذیرفته به این شرط كه درصدی از پول كالا به سبب تأخیر در فسخ از مدّت مقرّر كه باعث ورود خسارت تخمینی شده است، كم شود، زیرا اگر معامله در مدّت مقرّر خود فسخ می شد، فروشنده كالا را درهمان زمان می فروخت واز پول آن در تجارتهای دیگر بهره می برد، سؤال این است كه آیا مشتری حق فسخ معامله را بعد از گذشت مهلت خیار دارد؟ و بر فروشنده قبول آن واجب است؟ و آیا فروشنده حق دارد قبول فسخ را معلّق به كسر درصدی از پول كالا كند؟
ذوالخیار بعد از گذشت مدّت خیار، حقّ فسخ و پس دادن كالا را ندارد و همچنین نمی تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ كند، بله جایز است بر اقاله توافق كنند، ولی فروشنده نمی تواند قبول اقاله را مشروط به كسر درصدی از پول كند و در صورتی كه با كم كردن از پول مشتری اقاله كند، باطل است.
س 1568: آیا هر یك از متبایعین می توانند با ادّعای عدم تحقّق قصد و غرض آنان از معامله، آن را فسخ كنند؟
عدم تحقّق غرض تا زمانی كه به صورت شرط در ضمن عقد ذكر نشود و یا انعقاد عقد، مبنی بر آن نباشد، شرعا موجب ثبوت خیار فسخ نمی شود.
س 1569: اینجانب مغازه تجاری خود را با سند عادی با شرایطی فروختم از جمله اینكه مالیاتهای آن را خریدار بپردازد، ولی وی تاكنون از پرداخت آنها خودداری كرده است، آیا من حق فسخ معامله را دارم یا خیر؟
اگر بطور صریح در ضمن عقد شرط كرده باشند كه در صورت عدم پراخت مالیاتها توسط خریدار، فروشنده حق فسخ بیع را داشته باشد، و یا عقد مبتنی بر این امر، واقع شده باشد، حق فسخ برای او ثابت است.
س 1570: فردی قطعه زمینی را خریده است به این شرط كه اگر دولت از ثبت سند رسمی به نام او جلوگیری كند و یا معلوم شود كه زمین در طرح شهرداری قرار دارد، حق فسخ داشته باشد و چون خریدار نتوانسته برای این زمین پروانه ساختمان بگیرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمین را می كند، ولی به این شرط كه اگر شهرداری اجازه ساختمان سازی دراین زمین را از زمان حاضر تا دو سال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمین را به همان قیمت قبلی به او بفروشد، آیا اشتراط شرط مزبور توسط او صحیح است؟
گر چه مشتری بر اساس شرط ضمن عقد كه مورد قبول طرفین است می تواند معامله را فسخ كند و پول زمین را از فروشنده مطالبه نماید ولی حق اشتراط چیزی را در ضمن فسخ علیه فروشنده ندارد.
س 1571: عقد بیعی بین فروشنده و خریدار با شروط معیّنی كه مشتری به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده است و مشتری قسمتی از ثمن معامله را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت كرده ولی از عمل به بقیه شرطهای بیع خودداری می كند، آیا با این وضعیت او شرعا حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟
فروشنده باید تا زمانی كه عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نكرده، به آن وفا كند ولی اگر حق فسخ داشته باشد هر چند بدلیل تخلّف مشتری از بعضی از شروط باشد، جایز است بیع را فسخ نماید و در این صورت مشتری حق ندارد فروشنده را به چیزی غیر از بازگرداندن پولی كه از او گرفته است، ملزم نماید.
--------------------------------------------------------------------------------
احكام متفرّقه خیارات
س 1572: آیا ترك مطالبه حق یا تأخیر در مطالبه آن مثلا به مدّت دو سال شرعا موجب سقوط حق می شود؟
مجرّد عدم مطالبه حق، یا تأخیر در آن برای مدّتی، موجب سقوط حق نمی شود مگر در صورتی كه حق فی نفسه محدود به زمان معیّنی باشد.
س 1573: شخصی ملكی را به قیمتی كه مقداری از آن نسیه بود فروخت و بعد ازآنكه مقدار نقد آن را دریافت كرد و مبیع را به مشتری تحویل داد، فرد دیگری خواستار خرید همان مبیع به قیمت بیشتری شد، آیا جایز است بیع اول را فسخ نماید تا مبیع را به مشتری دوم به قیمت بیشتری بفروشد؟
بعد از آنكه بیع به نحو صحیح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانی كه بر اساس یكی از خیارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر توسط او جایز نیست.
س 1574: زمینی را به شخصی فروختم به این شرط كه پول آن را در طی چهار سال بپردازد، ولی ازهمان زمان معامله، از فروش زمین پشیمان شدم و بعد از گذشت یك سال از مشتری خواستم كه زمین را به من برگرداند ولی او از انجام این كار امتناع ورزید، آیا راهی برای رجوع از این معامله وجود دارد؟
مجرّد پشیمانی از بیع بعد از معامله از نظر شرعی اثری ندارد، بنابراین بعد از آنكه بیع به طور صحیح واقع شد، شرعا نسبت به انتقال مبیع به خریدار نافذ است و فروشنده حق ندارد مبیع را از او پس بگیرد مگر در صورتی كه بر اثر تحقّق یكی از اسباب خیارات، خیار فسخ داشته باشد كه در این صورت می تواند بیع را فسخ نماید.
س 1575: شخصی زمین مفروز خود را كه دارای سند رسمی است با سند عادی و اسقاط جمیع خیارات فروخته است، ولی از اینكه سند رسمی به نام خود اوست سوء استفاده نموده و آن را دوباره به شخص دیگری هم فروخته است، آیا بیع دوّم او صحیح است؟
بعد از تحقّق بیع زمین بر وجه صحیح و اسقاط همه خیارات، فروشنده حق فروش مجدّد زمین به شخص دیگر را ندارد، بلكه این معامله او فضولی بوده و منوط به اجازه مشتری اوّل است.
س 1576: شخصی مقداری سیمان از كارخانه ای خریداری نموده است به این شرط كه آن را به تدریج و در چندین نوبت تحویل بگیرد و تمام پول آن را هم پرداخت كرده است، بعد از آنكه خریدار مقداری از سیمان را از كارخانه تحویل گرفت، قیمت آن در بازار به مقدار زیادی افزایش یافت، آیا كارخانه می تواند معامله را فسخ نموده و از تحویل بقیه سیمان به خریدار خودداری نماید؟
بعد از آنكه بیع به نحو صحیحِ شرعی محقّق شد اعم از اینكه بصورت نقدی باشد یا نسیه و یا بیع سلف، تا زمانی كه فروشنده یكی از خیارات شرعی را نداشته باشد، حق ندارد معامله را بطور یك جانبه فسخ كند.
س 1577: اینجانب خانه ای را با سند بیع عادی خریدم به این شرط كه مقداری از پول آن را بطور نقدی و بقیّه را تا موعد مقرّری بپردازم و سند آن در مدّت سه ماه بطور رسمی به نام من شود، ولی من نتوانستم باقیمانده پول را در موعد مقرّر به فروشنده بدهم و او هم اعتراضی نكرد تا اینكه بعد از چهار ماه برای پرداخت آن مبلغ و دریافت مبیع به او مراجعه كردم، ولی او از تحویل آن خودداری نمود و ادّعا كرد كه معامله را بعد از انقضاء موعد پرداخت پول، فسخ كرده است، با توجه به اینكه بعد از فسخ معامله، پولی را كه از من گرفته بود باز نگردانده و خانه را هم در این مدّت اجاره داده و اجاره را هم دریافت كرده است، آیا به مجرّد اینكه باقیمانده پول را در موعد مقرّر نپرداخته ام او حقّ فسخ دارد؟
مجرّد عدم پرداخت مقداری از قیمت خانه در موعد مقرّر به فروشنده، موجب ثبوت حق فسخ برای او نمی شود. بنابراین اگر منزل به نحو صحیح شرعی خریداری شود، ولی تحت تصرف فروشنده باقی بماند و بدون اینكه حق فسخ داشته باشد آن را اجاره دهد، عقد اجاره او فضولی بوده و متوقف بر اجازه مشتری است و واجب است علاوه بر تحویل مبیع به مشتری، آنچه را هم كه از مستأجر به عنوان مبلغ اجاره دریافت كرده است به او تحویل دهد مگر اینكه اجازه عقد اجاره را ندهد كه در این صورت می تواند اجرت المثل تصرّف در آن خانه در مدّت مذكور را مطالبه نماید.
س 1578: آیا فروشنده بدون ثبوت خیار، حقّ فسخ معامله را دارد؟ و آیا می تواند بعد از تحقّق بیع، قیمت مبیع را افزایش دهد؟
حق انجام هیچیك از موارد مذكور را ندارد.
س 1579: شخصی از فردی خانه ای را خریداری كرده كه او هم آن را از اداره مسكن خریده است و بعد از آنكه معامله تمام شد و فروشنده پول آن را از خریدار گرفت، اداره مزبور اعلام نمود كه باید علاوه بر پولی كه فروشنده به آن اداره پرداخت كرده است، مبلغی اضافی هم پرداخت شود، خریدار، فروشنده را از این مسئله آگاه كرد تا آن مبلغ اضافی را بپردازد والاّ بیع را فسخ می كند و پول داده شده را هم پس خواهد گرفت، ولی فروشنده از پرداخت آن مبلغ اضافی امتناع ورزید و در نتیجه آن اداره هم مقرّر كرد كه خانه مزبور به شخص دیگری داده شود، در این صورت، خریدار برای گرفتن پولی كه داده به چه كسی باید مراجعه كند؟ به آن اداره یا فروشنده و یا كسی كه بتازگی خانه به او واگذار شده است؟
اگر بر اثر شرط و یا سبب دیگر معامله فسخ شود خریدار باید پول را از فروشنده مطالبه كند.
س 1580: شخصی حیوانی را خرید و بعد آن را به بازار برد به این قصد كه اگر مشتری برای آن حیوان یافت شد، آن را بفروشد و در غیر این صورت معامله را فسخ نماید، آیا با این قصد، حق فسخ برای او ثابت می شود؟
در فرض سؤال كه مبیع حیوان است تا سه روز از زمان معامله، خیار دارد.
س 1581: چند نفر ملكی را از شخصی خریده اند و در چندین نوبت مقداری از پول آن را به او پرداخته اند و پرداخت مابقی آن هم مشروط به ثبت سند رسمی به نام آنان بوده است، ولی فروشنده در انجام آن كوتاهی كرده و از ثبت سند به نام آنان امتناع ورزیده و مدّعی فسخ بیع است، آیا او ملزم است به معامله عمل كند؟ یا اینكه فسخ معامله از جانب او صحیح است؟
تا زمانی كه یكی از موجبات خیار از قبیل شرط یا غبن و یا غیر آنها برای فروشنده وجود نداشته باشد، فسخ معامله توسط او صحیح نخواهد بود بلكه باید به بیع عمل نماید و شرعا ملزم به ثبت رسمی آن ملك به نام خریداران است.
س 1582: شخصی كالایی را از فردی خرید و بعد از آنكه مقداری از پول آن را پرداخت نمود، همان كالا را با مقداری سود به شخص دیگری فروخت، ولی مشتری دوّم بعد از تصرّف در آن وقتی از سود فروشنده آگاه شد، اعلام نمود كه از خرید آن پشیمان شده است، آیا فسخ معامله بر اثر آن جایز است؟
اگر یكی از اسباب خیار برای مشتری دوم وجود داشته باشد، جایز است معامله را فسخ كند والاّ جایز نیست.
--------------------------------------------------------------------------------
س 1552: شخصی ساختمانی را خریداری نموده و مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت كرده است و فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ بیع نموده و از تحویل ساختمان به خریدار خودداری كرده است، این كار او چه حكمی دارد؟
اگر فسخ او بعد از متفرّق شدن از مجلس بیع و بدون ثبوت یكی از موجبات شرعی خیار فسخ صورت گرفته باشد، باطل و بدون اثر است والاّ حكم به صحّت و نفوذ فسخ می شود.
2 - خیار عیب
س 1553: اگر اداره های رسمی از ثبت مِلك به نام خریدار خودداری كنند، آیا باعث ثبوت حق فسخ برای او می شود؟
اگر بعد از معامله آشكار شود كه انتقال رسمی مبیع به دیگری ممنوع است با فرض این كه این امر عرفا عیب محسوب می شود، موجب ثبوت خیار برای خریدار می گردد.
س 1554: اگر ثبت رسمی سند به نام خریدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آیا موجب بطلان معامله می شود یا خیر؟
این امر باعث بطلان بیع نشده و در فرض مذكور موجب ثبوت حق فسخ هم برای او نمی شود.
3 - خیار تأخیر
س 1555: شخصی خانه ای را از فردی به قیمت معیّنی خریده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولی بدون آنكه شرط تأخیر پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اینكه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحویل خریدار نداده است، آیا این بیع، باطل محسوب می شود؟
مجرّد تأخیر مشتری در پرداخت ثمن به فروشنده و دریافت مبیع از او بیع را باطل نمی كند هر چند آن را با فروشنده شرط نكرده باشد. ولی بعداز گذشت سه روز از این بیع، فروشنده خیار فسخ دارد.
4 - خیار شرط
س 1556: اینجانب یك آپارتمان مسكونی را به صورت بیع لازم به شخصی فروختم به این شرط كه اگر در موعد مقرّر برای ثبت سند آپارتمانی به نام او و دریافت باقیمانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قیمت روز به شخص دیگر را داشته باشم و چون خریدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر نشد، بیع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص دیگری فروختم. آیا این بیع دوم شرعا صحیح است؟
مبادرت به فسخ بیع و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر طبق شروطی كه دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شده اند، اشكال ندارد.
5 - خیار رؤیت
س 1557: اگر فروشنده زمین به خریدار بگوید كه مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بیع بر همان اساس تنظیم شود و سپس خریدار متوجه شود كه مساحت زمین بسیار كمتر از آن مقداری است كه فروشنده گفته است، آیا این بیع از نظر شرعی صحیح است؟ و آیا خریدار حق فسخ دارد؟
اگر مشتری قطعه زمین را ببیند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خریداری كند، معامله صحیح است، ولی خریدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد، امّا اگر به این گمان كه مساحت آن زمین فلان مقدار است هر متری از آن را به قیمت معیّنی بخرد و بعد مشخص شود كه متراژ آن از مقدار گفته شده كمتر است بیع نسبت به مساحت موجود صحیح است و خریدار حق دارد پول مقدار ناقصی زمین را از فروشنده مطالبه كند و یا بیع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگیرد.
6 - خیار غبن
س 1558: اگر مشتری پرداخت قیمت مبیع را از زمان آن به تأخیر بیندازد و قیمت مبیع نسبت به روز معامله افزایش پیدا كند، آیا این امر باعث ثبوت خیار غبن برای فروشنده می شود یا اینكه با تأخیر در پرداخت قیمت از موعد آن، خیار تأخیر برای او ثابت می شود؟
معیار ثبوت خیار غبن حصول غبن نسبت به قیمت عادلانه در زمان معامله است مثل اینكه كالایی را به قیمتی كمتر از قیمت زمان بیع به مقداری كه عرفا، قابل مسامحه نیست بفروشد، ولی افزایش قیمت بعد از تحقّق عقد، معیار غبنی كه موجب خیار است، نمی باشد، همانگونه كه مجرّد تأخیر در پرداخت ثمن موجب ثبوت خیار برای فروشنده نمی شود.
س 1559: زمینی را به مبلغی فروختم، شخصی به من گفت كه در این معامله مغبون شده اید، آیا با گفته او خیار غبن برای من ثابت می شود؟
تا زمانی كه ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع، به قیمتی كمتر از قیمت زمان فروش به مقداری كه قابل مسامحه نیست، فروخته اید، خیار غبن ندارید.
س 1560: شخصی زمینی را به مساحت معیّنی می فروشد و سپس معلوم می شود كه متراژ واقعی زمین مورد معامله، بیشتر از مقداری است كه فروخته و پول آن را گرفته است، آیا او حق مطالبه مقدار زیادی زمین را دارد؟
اگر تمام آن قطعه زمین را به تصور اینكه متراژ معیّنی دارد به قیمت معیّنی بفروشد و سپس معلوم شود كه مساحت آن بیشتر است و در نتیجه ارزش آن بیشتر از قیمتی است كه زمین را به آن قیمت فروخته است، بر اثر ثبوت خیار غبن، حق فسخ دارد، ولی اگر زمین را هر متری به قیمت معیّنی بفروشد، می تواند قیمت چند متر زائد را مطالبه كند.
س 1561: اگر بین دو نفر معامله ای صورت بگیرد به این شرط كه خریدار پول مبیع را برای مدّتی نپردازد تا معلوم شود كه در این معامله مغبون شده یا خیر، آیا این معامله شرعا صحیح است؟ و بر فرض صحّت آیا خریدار حق فسخ دارد؟
بیع با شرط تأخیر در پرداخت ثمن تا مدّت معیّن اشكال ندارد هر چند به غرض كشف این امر باشد كه مغبون شده است یا خیر، ولی تا زمانی كه غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.
س 1562: معامله غبنی در صورتی كه طرف مغبون غیر مسلمان باشد، چه حكمی دارد؟
در ثبوت خیار غبن برای مغبون فرقی بین مسلمان و غیر مسلمان نیست.
س 1563: اینجانب خانه ای را به شخصی فروختم، وی بعد از تسلیم پول آن و تحویل گرفتن مبیع اعلام كرد كه مغبون شده و معامله را فسخ كرد، ولی از آن زمان به دلایل مختلف از تخلیه خانه و دریافت پولی كه به من پرداخته است، خودداری می كند و بعد از گذشت دو سال ادعا می كند كه من معامله را در مورد نصف خانه فسخ كرده ام و در حال حاضر هم نصف پول را از من مطالبه می كند. آیا با علم به اینكه او مدّعی غبن است و بر اثر آن اقدام به فسخ بیع كرده، شرعا جایز است ادّعای مالكیّت نصف خانه را بنماید؟
در صورتی كه غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بیع در تمام مبیع و استرداد مالی را كه پرداخت كرده است، دارد، و حق فسخ بیع در جزئی از مبیع یا حق مطالبه مبلغی بیشتر از مالی را كه پرداخت كرده است ندارد.
س 1564: معامله ای بین دو نفر واقع شده كه سند عادی در مورد آن تنظیم نموده و در ضمن عقد شرط كرده اند كه اگر هر یك از آنان از معامله پشیمان شود باید مبلغ معیّنی را به طرف دیگر بپردازد، آیا اگر یكی از طرفین بر اثر غبن از معامله پشیمان شود، حق فسخ آن را دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ كند، آیا باید به آن شرط عمل نماید؟
هر چند شرط پرداخت پول، توسط كسی كه از اتمام معامله، خودداری كند اگر ضمن عقد بیع بوده و یا عقد مبتنی بر آن باشد، فی نفسه صحیح و وفا به آن واجب است، لكن شامل موردی كه معامله را می توان با خیار غبن فسخ نمود، نمی شود.
س 1565: بعد از گذشت یك هفته از خرید خانه ای آشكار شد كه در آن معامله مغبون شده ام، لذا برای فسخ آن به فروشنده مراجعه كردم، و او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نكرد و در نتیجه خانه دراختیار و تحت تصرف من باقی ماند، سپس قیمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخلیه خانه را نمود ولی من از پذیرش درخواست او خودداری كردم و از او تقاضای موافقت با پرداخت مبلغی بیشتر از پولی كه به او داده بودم نمودم، ولی او از پرداخت مبلغ زائد خودداری كرد. آیا مجرّد رجوع من به فروشنده بعد از ثبوت غبن برای فسخ معامله و یا قبول فسخ توسط من در صورتی كه او مبلغی را بیشتر از پولی كه به او داده بودم به من بپردازد، فسخ معامله محسوب می شود یاخیر؟
مجرّد مراجعه ذوالخیار به طرف دیگر معامله برای توافق بر فسخ آن و یا صرفِ رضایت او به بازگرداندن مبیع به فروشنده در مقابل دریافت مبلغی زائد از او، فسخ معامله محسوب نمی شود، ولی چون فسخ معامله توسط ذوالخیار منوط به موافقت طرف دیگر و بازگرداندن مبیع به او نیست، بنابر این اگر هنگامی كه از غبن مطلع شدید، واقعا معامله را فسخ كنید، شرعا صحیح است و بعد از آن، مالك خانه مزبور نیستید بلكه بر شما واجب است كه از آن رفع ید كنید و آن را به فروشنده، تحویل دهید.
7 - بیع خیاری (بیع شرط)
س 1566: اگر شخصی چیزی را به فردی به صورت بیع خیاری بفروشد، آیا قبل از تسلیم مبیع به مشتری، جایز است او یا مشتری آن را به فرد دیگری بفروشند؟
مبیع بعد از تحقّق بیع خیاری تا زمانی كه فسخ نشده، ملك مشتری است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نكرده، حق فروش مجدّد آن را به فرد دیگر ندارد و مشتری می تواند، بعد از پایان مهلت خیار، آن را به فرد دیگری بفروشد هر چند هنوز آن را قبض نكرده باشد. مشروط بر اینكه فروشنده معامله را در مدّت خیار فسخ نكرده باشد.
8 - خیار تخلّف شرط
س 1567: شخصی كالایی را از فردی خریداری كرده است به این شرط كه در طی دو ماه همه پول آن را بپردازد و مشتری تا آن زمان، خیار فسخ داشته باشد، ولی مشتری كالا را بعد از هفت ماه از تاریخ معامله به فروشنده بازگردانده است و فروشنده هم آن را پذیرفته به این شرط كه درصدی از پول كالا به سبب تأخیر در فسخ از مدّت مقرّر كه باعث ورود خسارت تخمینی شده است، كم شود، زیرا اگر معامله در مدّت مقرّر خود فسخ می شد، فروشنده كالا را درهمان زمان می فروخت واز پول آن در تجارتهای دیگر بهره می برد، سؤال این است كه آیا مشتری حق فسخ معامله را بعد از گذشت مهلت خیار دارد؟ و بر فروشنده قبول آن واجب است؟ و آیا فروشنده حق دارد قبول فسخ را معلّق به كسر درصدی از پول كالا كند؟
ذوالخیار بعد از گذشت مدّت خیار، حقّ فسخ و پس دادن كالا را ندارد و همچنین نمی تواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ كند، بله جایز است بر اقاله توافق كنند، ولی فروشنده نمی تواند قبول اقاله را مشروط به كسر درصدی از پول كند و در صورتی كه با كم كردن از پول مشتری اقاله كند، باطل است.
س 1568: آیا هر یك از متبایعین می توانند با ادّعای عدم تحقّق قصد و غرض آنان از معامله، آن را فسخ كنند؟
عدم تحقّق غرض تا زمانی كه به صورت شرط در ضمن عقد ذكر نشود و یا انعقاد عقد، مبنی بر آن نباشد، شرعا موجب ثبوت خیار فسخ نمی شود.
س 1569: اینجانب مغازه تجاری خود را با سند عادی با شرایطی فروختم از جمله اینكه مالیاتهای آن را خریدار بپردازد، ولی وی تاكنون از پرداخت آنها خودداری كرده است، آیا من حق فسخ معامله را دارم یا خیر؟
اگر بطور صریح در ضمن عقد شرط كرده باشند كه در صورت عدم پراخت مالیاتها توسط خریدار، فروشنده حق فسخ بیع را داشته باشد، و یا عقد مبتنی بر این امر، واقع شده باشد، حق فسخ برای او ثابت است.
س 1570: فردی قطعه زمینی را خریده است به این شرط كه اگر دولت از ثبت سند رسمی به نام او جلوگیری كند و یا معلوم شود كه زمین در طرح شهرداری قرار دارد، حق فسخ داشته باشد و چون خریدار نتوانسته برای این زمین پروانه ساختمان بگیرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمین را می كند، ولی به این شرط كه اگر شهرداری اجازه ساختمان سازی دراین زمین را از زمان حاضر تا دو سال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمین را به همان قیمت قبلی به او بفروشد، آیا اشتراط شرط مزبور توسط او صحیح است؟
گر چه مشتری بر اساس شرط ضمن عقد كه مورد قبول طرفین است می تواند معامله را فسخ كند و پول زمین را از فروشنده مطالبه نماید ولی حق اشتراط چیزی را در ضمن فسخ علیه فروشنده ندارد.
س 1571: عقد بیعی بین فروشنده و خریدار با شروط معیّنی كه مشتری به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده است و مشتری قسمتی از ثمن معامله را به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت كرده ولی از عمل به بقیه شرطهای بیع خودداری می كند، آیا با این وضعیت او شرعا حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟
فروشنده باید تا زمانی كه عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نكرده، به آن وفا كند ولی اگر حق فسخ داشته باشد هر چند بدلیل تخلّف مشتری از بعضی از شروط باشد، جایز است بیع را فسخ نماید و در این صورت مشتری حق ندارد فروشنده را به چیزی غیر از بازگرداندن پولی كه از او گرفته است، ملزم نماید.
--------------------------------------------------------------------------------
احكام متفرّقه خیارات
س 1572: آیا ترك مطالبه حق یا تأخیر در مطالبه آن مثلا به مدّت دو سال شرعا موجب سقوط حق می شود؟
مجرّد عدم مطالبه حق، یا تأخیر در آن برای مدّتی، موجب سقوط حق نمی شود مگر در صورتی كه حق فی نفسه محدود به زمان معیّنی باشد.
س 1573: شخصی ملكی را به قیمتی كه مقداری از آن نسیه بود فروخت و بعد ازآنكه مقدار نقد آن را دریافت كرد و مبیع را به مشتری تحویل داد، فرد دیگری خواستار خرید همان مبیع به قیمت بیشتری شد، آیا جایز است بیع اول را فسخ نماید تا مبیع را به مشتری دوم به قیمت بیشتری بفروشد؟
بعد از آنكه بیع به نحو صحیح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانی كه بر اساس یكی از خیارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبیع به شخص دیگر توسط او جایز نیست.
س 1574: زمینی را به شخصی فروختم به این شرط كه پول آن را در طی چهار سال بپردازد، ولی ازهمان زمان معامله، از فروش زمین پشیمان شدم و بعد از گذشت یك سال از مشتری خواستم كه زمین را به من برگرداند ولی او از انجام این كار امتناع ورزید، آیا راهی برای رجوع از این معامله وجود دارد؟
مجرّد پشیمانی از بیع بعد از معامله از نظر شرعی اثری ندارد، بنابراین بعد از آنكه بیع به طور صحیح واقع شد، شرعا نسبت به انتقال مبیع به خریدار نافذ است و فروشنده حق ندارد مبیع را از او پس بگیرد مگر در صورتی كه بر اثر تحقّق یكی از اسباب خیارات، خیار فسخ داشته باشد كه در این صورت می تواند بیع را فسخ نماید.
س 1575: شخصی زمین مفروز خود را كه دارای سند رسمی است با سند عادی و اسقاط جمیع خیارات فروخته است، ولی از اینكه سند رسمی به نام خود اوست سوء استفاده نموده و آن را دوباره به شخص دیگری هم فروخته است، آیا بیع دوّم او صحیح است؟
بعد از تحقّق بیع زمین بر وجه صحیح و اسقاط همه خیارات، فروشنده حق فروش مجدّد زمین به شخص دیگر را ندارد، بلكه این معامله او فضولی بوده و منوط به اجازه مشتری اوّل است.
س 1576: شخصی مقداری سیمان از كارخانه ای خریداری نموده است به این شرط كه آن را به تدریج و در چندین نوبت تحویل بگیرد و تمام پول آن را هم پرداخت كرده است، بعد از آنكه خریدار مقداری از سیمان را از كارخانه تحویل گرفت، قیمت آن در بازار به مقدار زیادی افزایش یافت، آیا كارخانه می تواند معامله را فسخ نموده و از تحویل بقیه سیمان به خریدار خودداری نماید؟
بعد از آنكه بیع به نحو صحیحِ شرعی محقّق شد اعم از اینكه بصورت نقدی باشد یا نسیه و یا بیع سلف، تا زمانی كه فروشنده یكی از خیارات شرعی را نداشته باشد، حق ندارد معامله را بطور یك جانبه فسخ كند.
س 1577: اینجانب خانه ای را با سند بیع عادی خریدم به این شرط كه مقداری از پول آن را بطور نقدی و بقیّه را تا موعد مقرّری بپردازم و سند آن در مدّت سه ماه بطور رسمی به نام من شود، ولی من نتوانستم باقیمانده پول را در موعد مقرّر به فروشنده بدهم و او هم اعتراضی نكرد تا اینكه بعد از چهار ماه برای پرداخت آن مبلغ و دریافت مبیع به او مراجعه كردم، ولی او از تحویل آن خودداری نمود و ادّعا كرد كه معامله را بعد از انقضاء موعد پرداخت پول، فسخ كرده است، با توجه به اینكه بعد از فسخ معامله، پولی را كه از من گرفته بود باز نگردانده و خانه را هم در این مدّت اجاره داده و اجاره را هم دریافت كرده است، آیا به مجرّد اینكه باقیمانده پول را در موعد مقرّر نپرداخته ام او حقّ فسخ دارد؟
مجرّد عدم پرداخت مقداری از قیمت خانه در موعد مقرّر به فروشنده، موجب ثبوت حق فسخ برای او نمی شود. بنابراین اگر منزل به نحو صحیح شرعی خریداری شود، ولی تحت تصرف فروشنده باقی بماند و بدون اینكه حق فسخ داشته باشد آن را اجاره دهد، عقد اجاره او فضولی بوده و متوقف بر اجازه مشتری است و واجب است علاوه بر تحویل مبیع به مشتری، آنچه را هم كه از مستأجر به عنوان مبلغ اجاره دریافت كرده است به او تحویل دهد مگر اینكه اجازه عقد اجاره را ندهد كه در این صورت می تواند اجرت المثل تصرّف در آن خانه در مدّت مذكور را مطالبه نماید.
س 1578: آیا فروشنده بدون ثبوت خیار، حقّ فسخ معامله را دارد؟ و آیا می تواند بعد از تحقّق بیع، قیمت مبیع را افزایش دهد؟
حق انجام هیچیك از موارد مذكور را ندارد.
س 1579: شخصی از فردی خانه ای را خریداری كرده كه او هم آن را از اداره مسكن خریده است و بعد از آنكه معامله تمام شد و فروشنده پول آن را از خریدار گرفت، اداره مزبور اعلام نمود كه باید علاوه بر پولی كه فروشنده به آن اداره پرداخت كرده است، مبلغی اضافی هم پرداخت شود، خریدار، فروشنده را از این مسئله آگاه كرد تا آن مبلغ اضافی را بپردازد والاّ بیع را فسخ می كند و پول داده شده را هم پس خواهد گرفت، ولی فروشنده از پرداخت آن مبلغ اضافی امتناع ورزید و در نتیجه آن اداره هم مقرّر كرد كه خانه مزبور به شخص دیگری داده شود، در این صورت، خریدار برای گرفتن پولی كه داده به چه كسی باید مراجعه كند؟ به آن اداره یا فروشنده و یا كسی كه بتازگی خانه به او واگذار شده است؟
اگر بر اثر شرط و یا سبب دیگر معامله فسخ شود خریدار باید پول را از فروشنده مطالبه كند.
س 1580: شخصی حیوانی را خرید و بعد آن را به بازار برد به این قصد كه اگر مشتری برای آن حیوان یافت شد، آن را بفروشد و در غیر این صورت معامله را فسخ نماید، آیا با این قصد، حق فسخ برای او ثابت می شود؟
در فرض سؤال كه مبیع حیوان است تا سه روز از زمان معامله، خیار دارد.
س 1581: چند نفر ملكی را از شخصی خریده اند و در چندین نوبت مقداری از پول آن را به او پرداخته اند و پرداخت مابقی آن هم مشروط به ثبت سند رسمی به نام آنان بوده است، ولی فروشنده در انجام آن كوتاهی كرده و از ثبت سند به نام آنان امتناع ورزیده و مدّعی فسخ بیع است، آیا او ملزم است به معامله عمل كند؟ یا اینكه فسخ معامله از جانب او صحیح است؟
تا زمانی كه یكی از موجبات خیار از قبیل شرط یا غبن و یا غیر آنها برای فروشنده وجود نداشته باشد، فسخ معامله توسط او صحیح نخواهد بود بلكه باید به بیع عمل نماید و شرعا ملزم به ثبت رسمی آن ملك به نام خریداران است.
س 1582: شخصی كالایی را از فردی خرید و بعد از آنكه مقداری از پول آن را پرداخت نمود، همان كالا را با مقداری سود به شخص دیگری فروخت، ولی مشتری دوّم بعد از تصرّف در آن وقتی از سود فروشنده آگاه شد، اعلام نمود كه از خرید آن پشیمان شده است، آیا فسخ معامله بر اثر آن جایز است؟
اگر یكی از اسباب خیار برای مشتری دوم وجود داشته باشد، جایز است معامله را فسخ كند والاّ جایز نیست.
--------------------------------------------------------------------------------